アパートリフォームのシェルージュ

収益物件再生事例

リフォーム・リノベーション・入居スキームの変更など様々な手法でアパート・マンションを満室に導きます。

競売アパート再生事例(山形県寒河江市)

【オーナープロフィール】
投資スタンス:○資産性重視 ○バランス重視 ●収益性重視
オーナー属性:元サラリーマン大家(現専業大家)
お住まい:仙台市
ご年齢:50代
大家業規模:
【本物件の概要】
土地面積:919.65㎡/278.2坪
延床面積:829.42㎡/250.9坪
構造:木造
間取り、戸数:2LDK:6戸、2K:10戸
立地:山形県寒河江市
落札額:1,855万円
リフォーム費用:2,200万円(敷地外駐車場の造成含む)
融資額:3,100万円
表面利回り:23.0%
融資期間:15年
≪物件画像≫
【間取り】 競売アパート再生事例(山形県寒河江市)
【リフォーム前】 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市)
【リフォーム後】 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市) 競売アパート再生事例(山形県寒河江市)

【オーナー様より】

東日本震災直前に取得し、震災を挟んでフルリフォームをした一番思い入れのある物件です。
取得した2010年12月当時は、私は仙台市近郊での市場物件の取得が全く出来ない状態で買付のスピードでも融資でも、連戦連敗が続いておりました。
行き詰まりを感じていた中で、エリアの拡大とこれまで注力していなかった取得ルートにチャレンジすべく宮城県隣県の岩手・山形・福島県を含めたエリアで探し始めました。
探し始めて数ヶ月後にこの競売物件を見つける訳ですが、落札、融資、リフォーム、客付けと言った全てのハードルが私の能力を超えており、落札額のプロファイリング、融資付け、リフォームの範囲、間取り変更、業者の手配、管理会社の選定と言ったほぼ全てに渡ってサポートして頂きました。

2年間16戸全て空室だった物件を、間取りも変えてフルリフォームの大工事のさなか、あの東日本大震災が発生しました。
物件に被害は無かったものの、資材・物流・業者手配の全てがマヒしている中で工事を進めて頂き震災から半年後に完成して満室となって、内1戸に宮城県気仙沼市で被災された方が住まわれる事になったことは、この事業の意義や役割について感慨深いものがありました。

事業のスタート時点のみならず、予想もしなかった未曽有の災害を乗り越えての満室は、大家一個人で出来るはずもなく、シェルージュさんにお願いして本当に良かったと思っています。

【蛇足】
備忘録として当時の様子をブログに書いておりました。
現在は更新しておりませんが、興味のある方は参考にして下さい。
http://dreamseeds.blog91.fc2.com/blog-category-17.html

【弊社より】

元々
・競売物件
・融資前提
・フルリフォーム
・他県
という、弊社でも経験のない組み合わせの物件でした。
それに加え工事中に1,000年に一度の大震災に見舞われるといった、究極の環境の中でのプロジェクトとなりました。

リフォーム、修繕を行う際、コストを最優先に考えることは最もなことだと思います。
但し、そのコストに理由があることも重要だと考えます。
工事の品質、期間は目に見える部分ですが、資材の調達の安定性、職人の意識・責任感といったものも勘案した上で、工事店等とはお付き合いをしています。

寒河江市は被災地域ではありませんでしたが、宮城県の被災地域から行っている職人も多い中で、出来る限りの工事を進めたことについては、責任感を超えた職人の意地を感じますしそういった会社を選んで間違いなかったと思っております。

震災から数年経った今となっては、競売の落札状況、資材・工事のコスト、融資状況も含めて大きく変化していますので、そのまま参考に出来る部分については精査する必要があると思いますが
◆問題解決に向けて最大限の努力をする
◆お客さまの利益を最大化する
といった意識や理念は変わりありません。
今後も高い意識を持って、お客さまの利益の最大化に向けて努力していきたいと思います。

再生事例1

再生事例1

After

 ≪荒町アパート≫
所在地:仙台市若林区荒町
交通 :市営地下鉄愛宕橋駅 徒歩10分
構造 :軽量鉄骨造 1K×8世帯
築年数:築20年
効果 :空 室 ⇒⇒ 満室
再生事例1

Before

再生事例1

After

畳からフローリングに変更。
室内が広く感じる白系統でコーディネートしました

■再生担当者の声

本物件は、地下鉄徒歩10分と、好立地!
しかしながら、物件は築20年経過しており、入居率も低下しておりました。
弊社で、リノベーション後の事業計画を作成し、売買仲介、内外装のフルリノベーションを実施。入居スキームを修正したところ、即満室に。その後2年半経過していますが、継続して満室経営中です。

再生事例2

再生事例2

After

再生事例2

After

再生事例2

Before

再生事例2

Before

室内は、老朽化が激しく新規のお客様
が入居しづらい空間。
床をフローリングに変更、クロスを張替え、
建具を交換して→新築同然に!

 ≪中山アパート≫
所在地:仙台市青葉区中山
交通 :市営地下鉄  駅 徒歩 分
構造 :軽量鉄骨造 3DK×8世帯
築年数:築20年
効果 :空7室 ⇒⇒ 満室
■再生担当者の声

賃貸の面からすると強くない立地であるが、しっかりとリノベーションをすれば競争力を持つ物件に生まれ変わると確信がありました。
古い物件を満室にすれば、費用対効果が良く、入居者にもオーナー様にも喜ばれる物件に生まれ変わりました。