アパート経営・リフォーム　仙台市宮城野区有限会社シェルージュ　賃貸スタジアム 被災者優先紹介

初めて不動産購入するあたり、住宅ローンを使った購入を大前提に希望しました。
サラリーマンを続け、普通に生活しながら無理なく貯蓄をしたいと思いました。

引き渡しを受けて６ヶ月になりますが、提示頂いた事業計画の通り
・住宅ローン・固定資産税は、家を買ったと思って自分の給料から払う
・家賃については、手を付けない を守っています。
その結果、月１０万円以上が貯蓄出来ていますので、通帳を見るのが楽しくなりました。

サラリーマンの属性を活かして住宅ローンを活用し、住宅の購入と資産形成を同時にしたいとの希望を伺いました。
たまたま若林区文化町エリアという賃貸需要もある場所に、３１坪の住宅用地を売却する案件がありましたので賃貸併用住宅をご提案させて頂きました。

今回は安全に資産（キャッシュ）を残したいとの要望もありましたので、月々の住宅ローンは自分で払う前提としアパート２戸分の賃料は全て貯蓄とする事業計画を提案しました。

概算として
◆月々の住宅ローン返済は、約１０万円（オーナーが給与から支払う）
◆アパート２戸分の現在賃料は、約１２万円／月（１戸６万円程度）
となっています。

上記の前提で満室稼働した場合、１２万円／月だと１４４万円／年、１０万円／月でも１２０万円／年の貯蓄が行えます。
仮に年間１００万円の貯蓄が出来れば、１０年間では１，０００万円、２０年では２，０００万円の貯蓄が可能となります。

土地、建物は２０年経っても残っていますので、キャッシュに加えてそれらの不動産価値もその時点の相場で評価することが出来ます。

賃貸需要のある場所に土地が相場価格で案件化したご縁と、サラリーマンという属性の中でリスクの低い不動産投資がうまくマッチング出来た事例になったと思います。

優良な中古収益物件の購入が難しくなってきたと感じており、人気エリアの狭小地での新築が出来るかどうか、チャレンジの意味合いも込めてこの物件を計画しました。

室内は2.7mなので広さはどうなのかなー・・・と思いましたが、仕上がりをみると物件画像のように全く問題なく、とても広く感じました。
そのため、入居申し込みもあっという間で、今後のアパート事業の戦略にも手応えを感じました。

将来の出口戦略についても、納得感のある提案をしてもらっているため、利益の最大化と共にとても安心感のある物件となりました。

オーナー様が事業をされており、今後もお仕事をリタイヤされるご予定は無いとのことでした。
そのため生活のための資金はお給料で賄えるため、本物件は将来の資産形成を重視した事業計画を希望されておりました。本物件はお住まいとして仙台で一番人気のエリアに位置し、中々お手ごろな金額で土地が売買されないエリアでした。
今回は不整形な土地形状だったため、比較的割安な金額で土地情報が出ました。

さて、ここからどのような事業計画にするかが問題となります。

◆どのようにしてインカム(利回りを上げる)の最大化を図るか？
◆どのようにして事業リスク(空室や賃料の低下)の低減を図るか？
◆どのような出口戦略を考えるか？

今回の最大課題は、割安とは言え賃貸をするには土地の値段が高すぎることです。
ですから、一般的な建て方したのではかなり低い利回りとなってしまいます。

そこで弊社は、土地が高いことを逆手にとって以下の提案致しました。

これ以上土地価格を下げることが出来ませんでしたので、建設費を抑えることで利回りを確保します。
本来は4戸の建設が可能ですが、2戸にすることにより建設コストを半分近くにすることが出来ます。
また、残った敷地をコインパーキングすることによって、3戸分程度の収益が見込めます。
1戸を建築するよりもコインパーキング3台分の建設費の方が安く済みますので、コストパフォーマンスが上がります。

1LDKの間取りとし更に不整形の土地形状を逆手に取って利用しづらい場所にすることによって、1戸当たり35㎡の空間を確保しました。
上杉エリアに築浅の1LDKは希少ですし、全てが角部屋となることも大きな武器となります。

インカムの最大化に図り、事業リスクも低減した訳ですが、出口戦略も含めて初めて利益の最大化が図れます。
出口戦略については、以下の2つを提案致しました。

この土地をコインパーキング部分とアパート部分とに分けた場合、コインパーキング部分は整形地で市道に面した土地となり、現時点でも坪単価は100万円が相場となります。
そうした売却を可能とするために、その部分には構築物を最小限にもしています。
取得費用が半分程度まで減らせる訳ですが、残ったアパートは上杉単価のままで賃貸可能となりますので、上杉エリアに利回り10％をゆうに超える収益物件が残ることになります。

上記の売却方法も選択出来る収益物件となるため、次のオーナー様も安心感が高いと思われます。
残債がいくらで売却するにもよりますが、いずれにしても5千万円を切った金額かと思いますので上杉エリアで40坪超の土地も手に入る訳ですから、魅力的な物件として売買出来ると思います。

オーナー様のお話しの通り、優良な中古物件が少なくなった中で、どのような資産形成をされるか事業規模を拡大されるかは、多くのお客様の課題となっています。

今回のような人気エリアの不整形地を、どのように仕上げていくかのモデルになったかと思います。
今後もオーナー様とコミュニケーションを取りながら、物件物件の利益を最大化出来るように努めたいと思います。